Кредиты под залог

Кредит под залог квартиры с обременением: можно ли взять второй залог

8 ноября 2026
7 минут чтения

Квартира, купленная в ипотеку, остаётся в залоге у банка, пока вы не выплатите долг. Закон не запрещает заложить её ещё раз, но на практике второй залог получить трудно: ипотечные договоры часто его запрещают, а другие банки неохотно становятся вторыми в очереди на погашение.

Ниже разобрано, что говорит закон, какие обременения бывают, какие варианты есть у владельца заложенной квартиры и что проверить до подачи заявки. Если квартира свободна от обременений, смотрите страницу «Кредит под залог квартиры».

Что говорит закон о втором залоге

Повторный залог называется последующей ипотекой. Его регулирует статья 43 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закон допускает последующую ипотеку, если её не запрещает договор с первым залогодержателем. Дальше действуют четыре правила:

Договор не запрещает: Если договор с первым банком запрещает последующий залог, второй договор суд может признать недействительным по иску первого банка.
Соблюдены условия договора: Если договор с первым банком называет условия последующего залога, второй залог оформляют строго по ним.
Очередь определяет реестр: Очерёдность залогодержателей устанавливается по записям в ЕГРН. Требования второго банка удовлетворяются из стоимости квартиры после требований первого.
Банки должны знать друг о друге: До сделки вы обязаны рассказать новому банку обо всех действующих ипотеках, а после сделки незамедлительно уведомить первый банк о втором залоге.

Если залогодержатель по обоим договорам один и тот же банк, запрет и условия из первого договора не применяются. Это важно для варианта с дополнительным кредитом в том же банке.

Почему на практике второй залог почти не встречается

Закон разрешает, но решает банк. Причины, по которым второй залог оформляют редко:

В ипотечном договоре запрет

Запрет на последующий залог в ипотечных договорах встречается часто. Первым делом читайте свой договор.

Банки хотят чистый залог

Большинство банков требуют, чтобы квартира была свободна от обременений. Например, Совкомбанк допускает ипотеку на этапе рассмотрения заявки, но к подписанию договора обременение нужно снять.

Залог считают неликвидным

Второй банк получает деньги после первого. Из-за этого банки считают такой залог рискованным и редко соглашаются.

Требования строже

Банки, которые готовы стать вторыми, предъявляют к заёмщику и квартире повышенные требования.

Это практика, а не закон: ответ зависит от договора и политики конкретного банка. Поэтому рядом с вопросом «можно ли» всегда стоит вопрос «у кого именно».

Какие бывают обременения и как к ним относятся банки

Обременение — это ограничение права собственника распоряжаться квартирой. От его вида зависит, будет ли вообще разговор с банком.

Ипотека: Самый частый случай. Решается согласием первого банка, рефинансированием или погашением долга. Как снять обременение после погашения.
Арест или запрет регистрации: Накладывают суд, приставы или налоговая. Запрет распространяется на любые сделки, включая залог. Пока арест не снят, банки такую квартиру не принимают. Кредит под залог при ФССП.
Рента: Квартирой можно распоряжаться только с согласия получателя ренты, поэтому залог без него невозможен.
Зарегистрированная аренда: Обременение действует до конца договора аренды. Как к нему отнесётся банк, зависит от его политики. Можно ли сдавать заложенную квартиру.
Сервитут и доверительное управление: Права третьих лиц на часть объекта или на управление им. Банк проверяет их отдельно.

Не всё видно в выписке

Часть ограничений в ЕГРН не отражается. Например, договор аренды на срок до 11 месяцев регистрировать не нужно, поэтому в выписке его не будет.

Что можно сделать, если квартира в ипотеке

Если свободной квартиры нет, у владельца заложенного жилья четыре пути:

Договориться с первым банком

У части банков можно взять дополнительный кредит под ту же квартиру, если её стоимость заметно выше остатка долга. Условия у каждого банка свои.

Рефинансировать ипотеку с доплатой

Новый банк гасит старую ипотеку, обременение снимают и ставят новое. Часть суммы идёт на старый долг, остаток вы получаете на руки. Согласование с прежним банком может занять до нескольких месяцев. Подробнее о перезалоге квартиры.

Искать банк, готовый стать вторым

Возможно, но редко. Нужно письменное согласие первого банка, если договор требует его, и повышенные требования нового. Подходит, когда остаток ипотеки мал относительно стоимости квартиры.

Заложить другое имущество

Другая квартира, дом или автомобиль без обременений. Для небольшой суммы подойдёт кредитная карта или кредит без залога. Кредиты под залог.

Как проверить, возможен ли второй залог

Закажите выписку из ЕГРН
В графе «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости» будет указан вид обременения. Если его нет, там написано «не зарегистрировано». Выписку заказывают на Госуслугах или в МФЦ.
Прочитайте ипотечный договор
Найдите пункты о последующем залоге, сдаче квартиры, перепланировке и досрочном погашении. Что проверить в договоре залога.
Запросите ответ банка письменно
Спросите первый банк, допускает ли он второй залог и на каких условиях. Письменный ответ понадобится при сделке.
Посчитайте свободную стоимость
Из рыночной стоимости вычтите остаток ипотеки. Банк даст только часть этой разницы. Как банк оценивает квартиру.

Условный пример

8 млн ₽рыночная стоимость квартиры 5 млн ₽остаток по ипотеке 3 млн ₽свободная стоимость до дисконта банка

Чем рискуете при втором залоге

Второй залог увеличивает риск потерять квартиру, и причин несколько.

Второй банк получает деньги после первого. Если квартиру продадут с торгов, остаток после погашения ипотеки может не покрыть второй кредит.
Просрочка по второму кредиту может привести к тому, что взыскание обратят и на ипотеку. По закону при обращении взыскания по последующей ипотеке можно потребовать досрочно исполнить и обязательство по предшествующей.
Пока действует залог, квартиру нельзя продать, подарить или сдать в аренду без согласия банка.
Платежи по ипотеке учитываются в ПДН. Банк России сохранил на I квартал 2027 года лимиты по нецелевым кредитам под залог недвижимости для заёмщиков с высокой долговой нагрузкой, поэтому сумма, которую одобрят, может быть меньше ожидаемой.

Перед подписью

Оцените, сможете ли вы обслуживать оба кредита при снижении дохода. Подробнее о рисках читайте в статьях «Риски залогового кредита» и «Что такое ПДН».

Резюме: с чего начать

1
Закон разрешает, банк решает
Последующая ипотека допустима, если её не запрещает договор с первым банком. На практике запреты и отказы встречаются часто.
2
Сначала выписка и договор
ЕГРН покажет обременения, а ипотечный договор подскажет, возможен ли второй залог и на каких условиях.
3
Рефинансирование чаще реально
Новый банк может погасить старую ипотеку и выдать доплату. Обременение будет одно, а не два.

Нужны деньги под квартиру в ипотеке?

Мы посмотрим договор и подберём банки, где такая заявка возможна.

Подобрать банк

Частые вопросы

Можно ли заложить квартиру, купленную в ипотеку, в другом банке?

Закон это допускает, если договор с первым банком не запрещает последующий залог. На практике запрет встречается часто, а другие банки редко принимают такую квартиру. Сначала прочитайте договор и спросите первый банк.

Нужно ли согласие первого банка на второй залог?

По закону достаточно, чтобы договор не запрещал последующий залог и чтобы вы соблюдали его условия, если они там есть. Первый банк нужно незамедлительно уведомить. На практике банки часто прописывают в договоре обязательное согласие, поэтому смотрите свой договор.

Можно ли взять кредит под залог квартиры с арестом?

Нет. Арест запрещает любые сделки с квартирой, включая залог. Пока он не снят, банки такую квартиру не принимают. Что делать, если арест связан с долгами, описано на странице «Кредит под залог при ФССП».

Как узнать, какие обременения есть на квартире?

Закажите выписку из ЕГРН на Госуслугах или в МФЦ. Нужная графа называется «Ограничение прав и обременение объекта недвижимости». Помните, что часть обременений в выписке не видна, например аренда до 11 месяцев.

Чем рефинансирование с доплатой отличается от второго залога?

При рефинансировании новый банк гасит старую ипотеку, обременение снимают и ставят одно новое. При втором залоге обременений два, и банки получают деньги по очереди. Подробнее о первом варианте на странице «Перезалог квартиры».

Могут ли забрать квартиру за долг по второму кредиту?

Да, при неплатежах банк вправе обратить взыскание на заложенную квартиру. По второму залогу требования удовлетворяются после первого, а просрочка может привести и к досрочному требованию по ипотеке. Подробнее в статье «Риски залогового кредита».

Материал подготовил

Тимур Дыхаев

Опыт: подбор кредитных программ, анализ кредитной истории, работа с банками-партнерами

Было полезно? Поделитесь своим мнением