Ипотека на «бабушкин вариант»: почему банки отказывают в кредите

Вы нашли идеальный стартовый вариант: двухкомнатная «хрущевка» в тихим центре, зеленый двор, цена на 30% ниже новостройки. Да, ремонт «бабушкин», на кухне висит старая газовая колонка, но вы готовы всё переделать. Вам одобрили ипотеку как заемщику. Вы радостно загружаете документы на квартиру в банк... и через 2 дня приходит отказ по объекту. «Банк не готов принять данную недвижимость в залог»

Почему? Ведь дом не аварийный, стены стоят, люди живут. Проблема в том, что для банка старый жилой фонд — это зона повышенного риска. И газовая колонка здесь — лишь верхушка айсберга. Давайте разберем 4 скрытые причины, почему «бабушкины» квартиры попадают в черный список, и можно ли это обойти.

Сама по себе газовая колонка (водонагреватель) не является стоп-фактором. Крупные банки (Сбер, ВТБ) кредитуют такие квартиры. Проблема в том, что газ накладывает жесткие ограничения, которые в старых квартирах часто нарушены.

Типичная ситуация: Предыдущие хозяева сделали «евроремонт»: снесли стену между крошечной кухней и гостиной, чтобы сделать просторную студию. Или просто сняли дверь на кухню.

Вердикт банка: ОТКАЗ. Согласно закону, объединять газифицированную кухню с жилой комнатой КАТЕГОРИЧЕСКИ запрещено. Между ними обязательно должна быть плотная дверь. Если банк (или оценщик) увидит на фото арку вместо двери или снесенную перегородку — сделку не пропустят. Узаконить такую перепланировку невозможно.

Совет: Если дверь просто снята с петель — повесьте её обратно перед приходом оценщика. Если снесена стена — ищите другую квартиру.

Это самая частая причина отказов, о которой покупатели даже не догадываются. «Хрущевки» и сталинки бывают двух типов:

1. Ж/Б перекрытия (Железобетон) — полы и потолки из бетонных плит. Банки их любят.
2. Деревянные или смешанные перекрытия — внутри пола лежат деревянные лаги.

Почему банк против дерева? Дерево гниет, горит и имеет срок службы 50–70 лет. Домам 1950–60-х годов этот срок уже пришел. Риск пожара в доме с газом и деревянными перекрытиями огромен. Страховые компании либо отказываются страховать такие объекты (а без страховки нет ипотеки), либо выставляют тариф в 10 раз выше обычного. Большинство банков (кроме, пожалуй, Сбера и пары коммерческих) ставят фильтр: «Только железобетон».

В техпаспорте БТИ есть графа «Процент износа». Если эта цифра перевалила за 60% (в некоторых банках 70%), объект признается неликвидным. Банк боится, что через 5–10 лет дом признают аварийным, и продать эту квартиру будет невозможно. А ипотека выдается на 20–30 лет. Залог должен «дожить» до конца кредита.

Если дом включен в программу реновации (актуально не только для Москвы, но и для регионов) или в списки «Комплексного развития территорий» (КРТ), многие банки ставят блок. Юридически залог переходит на новую квартиру, которую вам выдадут взамен. Но для банка это лишняя бюрократия и риски (вдруг вы откажетесь переезжать, начнутся суды). Проще отказать сразу.

Если вам очень нужен именно этот вариант (цена/локация), действуйте по алгоритму:

1. Проверьте перекрытия. Зайдите на сайт «Реформа ЖКХ» или Дом.МинЖКХ, введите адрес и посмотрите графу «Тип перекрытий». Если «Деревянные» — круг банков сужается до минимума.
2. Проверьте перепланировку. Сравните реальность с планом БТИ. Газовая колонка должна висеть там, где нарисована, а дверь на кухню — быть на месте.
3. Ищите лояльный банк.

• Сбербанк — самый лояльный к старому фонду (берет даже с деревянными перекрытиями, если износ не критический).
• Совкомбанк — часто рассматривает сложные объекты.
• Местные региональные банки — лучше знают свой жилой фонд и не боятся его так, как федералы.

«Бабушкин вариант» с колонкой — это выгодно, но сложно. Банк отказывает не потому, что он вредный, а потому что считает этот актив неликвидом.

• Есть газ? Должна быть дверь на кухню.
• Дом старый? Перекрытия должны быть бетонными.

Понравилась квартира, но боитесь отказа? Не заказывайте оценку (это стоит 3–5 тысяч рублей), пока не убедитесь, что объект проходной. Пришлите нам адрес и фото планировки. Мы бесплатно «пробьем» дом по базам, оценим риски перекрытий/износа и скажем, в какой банк лучше подать заявку, чтобы получить одобрение на эту конкретную «хрущевку».